Achat immobilier et droit de rétractation

L’acquéreur non-professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation de dix jours. La Cour de cassation vient préciser le point de départ de ce délai.

Le délai de rétractation (plus communément appelé le délai SRU) commence à courir le lendemain de la 1^ère présentation de la lettre notifiant le compromis ou la promesse de vente.

Ainsi, le lendemain de la 1^ère présentation de la lettre recommandée avec avis de réception de l‘acte est le premier jour à décompter du délai de rétractation de 10 jours dont bénéficie l’acquéreur. Cette règle est également applicable dans le cadre de la remise en main propre : le délai de rétractation débute le lendemain de la remise.

Avec la lettre recommandée électronique, le délai de rétractation débute le lendemain de la réception du mail de notification. Cela permet de gagner un temps précieux sur les délais postaux !

Délai SRU, un clarification nécessaire de la cour de cassation

Dans un arrêt en date du 19 décembre 2024, la Cour de cassation précise ainsi que le code de la construction et de l’habitation et du code de procédure civile expriment la même règle. (Cass.3^ème civ , 19 décembre 2024, n°23-12.652)

Le code de la construction et de l’habitation dispose que dans le cadre de la vente d’un bien à usage d’habitation, le délai de rétractation commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant ou lui remettant l’acte. Et le code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte ou de la notification, qui le fait courir, ne compte pas.

Jusqu’à ce jour, certains estimaient, à raison, que le délai de rétractation commençait à courir le jour suivant celui de la première présentation de la notification du compromis. D’autres soutenaient que ce délai commençait à courir le surlendemain de ce même jour.

Quelles implications pour les acquéreurs, les vendeurs et les agents immobiliers ?

Cette clarification apporte une meilleure sécurité juridique aux transactions immobilières. Pour l’acquéreur, cela signifie une vigilance accrue sur le point de départ du délai. Pour le vendeur et l’agent immobilier, il est essentiel de bien informer les parties prenantes et de s’assurer que les délais sont respectés pour éviter tout litige.

Qui peut bénéficier du droit rétractation ?

Le droit de rétractation est réservé à l’acquéreur non professionnel, c’est à dire celui qui n’agit pas dans le cadre de son activité. L’acquéreur non professionnel bénéfice d’un droit de rétractation légal s’il acquiert :

– un immeuble à usage d’habitation, qu’il destine à constituer ou non sa résidence principale, et à l’occuper personnellement ou non

– un immeuble destiné à être utilisé à usage d’habitation

– des parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation,

– un immeuble à construire qui est à usage d’habitation (VEFA, vente à terme),

– un bien à usage d’habitation par le système de la location-accession. 

Source : My sweet immo - Achat immobilier et droit de rétractation : Quel est le point de départ du délai SRU ? - article du 25 février 2025, mis à jour le 26 février 2025 - Dorothee de Saintloupe, juriste, Modelo