Nue-propriété : le guide pour comprendre et profiter de ses avantages

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Pour appréhender la nue-propriété, il est important d’en connaître les principes fondamentaux.

Les bases de la nue-propriété

Si vous avez effectué quelques recherches sur la nue-propriété, vous avez probablement remarqué que ce concept va de pair avec l’usufruit. Pour une explication simple de l’usufruit et de la nue-propriété, commençons par faire une analogie. Imaginez que vous possédez un arbre fruitier (la nue-propriété), mais que quelqu’un d’autre a le droit d’en récolter les fruits (l’usufruit). Tant que dure cette situation, vous ne pouvez pas profiter des fruits de l’arbre, même si vous en êtes le copropriétaire.

C’est pareil pour l’immobilier ! La nue-propriété consiste à dissocier l’usage d’un bien de sa possession créant ainsi deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. Pour évoquer cette situation où le droit de propriété est réparti entre un usufruitier et un nu-propriétaire, on parle de démembrement du droit de propriété.

Les droits et obligations de l’usufruitier

L’usufruitier possède un droit d’usage et de jouissance du bien. Il peut l’occuper ou le louer. S’il le loue, c’est lui qui en percevra les revenus.

L’usufruitier peut donc utiliser le bien à sa guise – enfin presque ! Hors de question de le vendre, de le détériorer ou de le transformer. Avant d’effectuer des travaux importants, l’usufruitier doit obtenir l’aval du nu-propriétaire.

Les droits et obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire n’a pas le droit de poser ses valises dans le bien tant qu’il est occupé par l’usufruitier. Il devra attendre le décès de ce dernier ou l’expiration d’un terme fixé par le contrat de nue-propriété pour récupérer la pleine propriété. Pendant cette période, il conserve le droit de vendre sa nue-propriété.

Usufruitier et nu-propriétaire : qui paie quoi ?

Il est crucial de comprendre la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire pour éviter les mauvaises surprises. L’usufruitier est responsable des réparations d’entretien et des charges courantes, comme les dépenses de jardinage, de plomberie ou de peinture. Il doit donc assurer l’entretien régulier du bien. Eh non, ces charges courantes ne sont pas partagées en deux !

La toiture fuit ? Dans ce cas, c’est au nu-propriétaire de mettre la main au portefeuille. Il est responsable des grosses réparations, c’est-à-dire celles qui concernent la structure du bâtiment, comme la toiture, les murs porteurs ou les fondations. Il s’agit des travaux importants qui touchent à la solidité et à la pérennité du bien.

Chacun sa part du gâteau !

Dans quels cas avoir recours à la nue-propriété ?

Cette formule, qui peut sembler complexe, peut en réalité être très intéressante dans différentes situations.

Transmettre un bien immobilier sans payer le prix fort

Vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants sans que cela leur coûte une fortune en droits de succession ? Le démembrement de propriété permet d’optimiser la transmission de son patrimoine en réduisant – légalement – les droits de succession. Pour rappel, les droits de succession sont calculés à partir de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier. En cédant la nue-propriété à leur(s) enfant(s), les parents réduisent cette valeur. Les parents conservent l’usufruit du bien jusqu’à leur décès : ils peuvent donc continuer à y vivre ou percevoir les revenus issus de la location. À leur décès, les enfants acquièrent automatiquement la pleine propriété.

Investir dans l’immobilier à moindre coût

Vous rêvez de vous constituer un patrimoine immobilier sans vous ruiner et de préparer votre retraite en toute sérénité ? La nue-propriété pourrait bien être la solution idéale pour vous ! Le principe ? Vous achetez un bien immobilier en bénéficiant d’une belle décote sur le prix d’achat : entre 20 à 50 % en fonction de la durée de l’usufruit et de la valeur du bien. Pendant la durée de l’usufruit, vous ne pouvez ni l’occuper ni le louer. Le principal avantage, c’est bien sûr la décote sur le prix d’achat. Mais ce n’est pas tout : la nue-propriété offre aussi un joli potentiel de plus-value à long terme.

Se constituer un complément de revenus à la retraite

Vous cherchez une solution pour augmenter vos revenus à la retraite ? Vous n’envisagez pas une seule seconde de quitter votre logement – et tous les souvenirs qu’il contient ? Pensez au viager occupé ! Vous cédez la nue-propriété de votre bien tout en en conservant l’usufruit. Cette forme de vente immobilière vous permet donc de continuer à vivre dans votre logement, sans changer vos habitudes. L’acheteur vous verse un bouquet et une rente viagère. Vous avez donc une source de revenus stables et prévisibles chaque mois.

Source : SuperImmo, 11 mars 2025, Nue-propriété : le guide pour comprendre et profiter de ses avantages